Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

L'apport personnel est une somme d'argent qui est exigée d'un emprunteur en contrepartie de l'obtention d'un crédit bancaire pour financer un achat immobilier. La valeur de cette somme d'argent s'exprime en pourcentage du montant que souhaite emprunter l'investisseur. En principe, il ne s'agit pas d'un élément obligatoire pour l'obtention d'un crédit immobilier. Dans la pratique, presque tous les organismes de crédit l'exigent, surtout lorsqu'ils sont en face de certains profils d'emprunteur ou de certains projets.

Quelle utilité pour un apport personnel ?

L'apport personnel sert à couvrir certaines dépenses inhérentes à la transaction immobilière :

• Frais de dossiers ;
• Frais de notaire ;
• Caution ;
• Frais de garantie.

Les banques l'exigent, car elles n'acceptent pas en règle générale de prêter plus que le prix d'achat d'un bien immobilier. En limitant ainsi le crédit octroyé à la valeur du bien immobilier, il leur est plus facile de récupérer l'intégralité du capital dû en cas de défaut. Les frais annexes sont quant à eux bien plus difficiles à récupérer dans ces cas de figure.

Qui doit fournir un apport personnel ?

Dans le cadre de la souscription d'un crédit immobilier, c'est le particulier qui a fait la demande de prêt qui doit apporter le montant correspondant à l'apport personnel. Différentes sources peuvent constituer cet apport. Il peut s'agir par exemple de votre épargne, d'une somme disponible sur votre compte courant, d'un héritage ou même d'une donation. Il peut aussi s'agir d'un montant obtenu dans le cadre de la souscription d'un prêt aidé : prêt à taux zéro (PTZ), prêt action logement…

Il est important de noter que l'apport personnel fait bien référence à de l'argent liquide disponible à l'actif de l'emprunteur. Il n'est pas à confondre avec les biens de valeurs ou d'autres éléments qu'un particulier peut utiliser en tant que garantie pour obtenir un crédit.

Quel est le montant de l'apport personnel ?

La plupart du temps, l'apport minimum qui est exigé pour l'octroi d'un crédit immobilier est 10 %. Il peut toutefois aller jusqu'à 30 voir 40 % selon l'établissement prêteur et selon le type de projet soumis.

Pour illustrer, supposons que vous ayez besoin de 300 000 euros pour boucler l'achat d'un bien immobilier (frais de notaire et autres frais annexes y compris). L'apport personnel qu'il faudra présenter à la banque pour obtenir votre prêt est de 30 000 euros au moins : 300 000 × 10 %. La banque quant à elle prendra en charge les 270 000 euros restants pour l'achat du bien.

Comment déterminer le montant à emprunter à partir de l'apport personnel ?

Il est possible de calculer le montant pouvant être emprunté dans le cadre d'une demande de crédit immobilier en partant de l'apport personnel. Pour cela, il suffit de multiplier par 10 vos économies afin de trouver ce que la banque peut vous accorder suivant la règle des 10 %. Par exemple, si vos économies mobilisables s'élèvent à 25 000 euros, vous pouvez objectivement vous attendre à ce qu'un emprunt de 250 000 euros vous soit accordé. Il faudra donc bien négocier le prix du logement qui vous intéresse afin de rester dans cette limite.

Quels avantages pour un apport personnel ?

Présenter un apport personnel lors de la souscription d'un crédit immobilier a de nombreux avantages. Premièrement, cela augmente vos chances d'obtenir votre prêt sans essuyer plusieurs refus de la part des établissements prêteurs. En effet, grâce à cette somme d'argent, les banques considèrent que le risque qu'ils prennent en vous accordant un prêt est moindre (par rapport à un potentiel emprunteur qui n'a aucun apport). C'est aussi un gage d'assurance et de sécurité pour le prêteur, car cela envoie le signal que vous êtes capable d'épargner.

Plus votre apport est important, plus vous êtes en position de force pour négocier et obtenir votre crédit immobilier à des conditions avantageuses. Concrètement, à partir de 20 à 30 % d'apport, il est possible de bénéficier de réduction allant jusqu'à 0,3 % sur le taux d'intérêt.

Un autre avantage de l'apport personnel est qu'il vous offre la possibilité de dépasser légèrement le taux d'endettement maximal recommandé par le Haut conseil de stabilité financière. Si la banque estime que votre reste à vivre est important malgré le dépassement du plafond des 35 %, elle peut vous octroyer le crédit pour le financement de votre bien immobilier.

À quel moment l'apport personnel doit-il être versé ?

L'apport personnel à prévoir dans le cadre du financement d'un projet immobilier doit être mobilisé au plus tard lors de la signature de l'acte de vente authentique. Il devra être utilisé pour les démarches d'achat, au même titre que le capital emprunté à la banque. En tant qu'emprunteur, vous avez donc un délai de quelques semaines pour réunir ce montant, à partir de la date d'acceptation de votre offre d'achat.

Dans certains cas, le notaire peut exiger que l'apport soit rendu disponible dès la finalisation du compromis de vente. Il sera alors mis sous séquestre jusqu'au jour de signature effectif de l'acte authentique.

Peut-on obtenir un prêt immobilier sans prêt personnel ?

L'apport personnel n'est pas une obligation au sens de la loi. En principe, il est donc possible de faire financer votre bien immobilier sans avoir nécessairement un apport personnel. Il faudra tout de même monter un dossier solide pour réussir à convaincre un organisme prêteur (banque ou autre établissement de crédit) de vous faire cette faveur. Votre profil emprunteur doit présenter des revenus mensuels élevés et stables, une situation professionnelle stable (CDI), un patrimoine financier qualitatif. Ce type de prêt est communément appelé « crédit à 110 % », car en plus du prix d'achat du bien, la banque prend également en charge tous les frais annexes inhérents à la transaction. Les primo-accédants et les investisseurs immobiliers dont le projet affiche une bonne rentabilité sont les plus à même d'obtenir ce type de prêt.

L'apport personnel est ainsi essentiel pour l'obtention d'un emprunt immobilier. Il vous permet d'être en position de force lors des négociations et d'obtenir certains avantages. Youdge vous permet d'utiliser son comparateur d'offres de crédit pour trouver la meilleure solution adaptée à votre projet d'acquisition de logement.