Souscrire un crédit pour financer un projet immobilier implique le paiement de certains frais qui sont indispensables au bon déroulement des démarches. Les frais bancaires en font partie. Que représentent ces frais de banque ? Comment sont-ils calculés ? Peut-on les négocier ou les réduire ? Quand faut-il les payer ? Youdge vous donne tous les éléments de réponse à vos interrogations.
Frais bancaires d'un crédit immobilier : de quoi s'agit-il ?
D'une manière générale, on entend par frais bancaires une somme d'argent que perçoit une banque en contrepartie d'une opération réalisée, d'un produit fourni ou d'un service mis à la disposition d'un client (emprunteur ou titulaire d'un compte). Plafonnés et strictement réglementés par la loi, ils peuvent également être liés à des incidents de paiement ou à des irrégularités au niveau du fonctionnement d'un compte bancaire. Parfois, on emploie le terme de commission ou de frais annexes pour les désigner.
Dans le cadre de la souscription d'un prêt immobilier, les frais bancaires ou annexes désignent donc la somme d'argent que facture la banque à l'emprunteur durant le processus pour des questions d'ordre administratives. C'est en quelque sorte une source de profit immédiat pour l'établissement financier, bien avant que les mensualités de remboursement soient versées. Il faut donc faire la différence entre les intérêts d'un crédit immobilier calculés sur la base du taux d'intérêt débiteur et les frais bancaires.
Ces derniers sont également à dissocier du montant du prêt. Ils ne peuvent en aucun cas y être ajoutés, même s'il est indispensable d'en tenir compte pour estimer le coût global de l'emprunt (c'est-à-dire le capital emprunté + les frais annexes, les intérêts, les frais de l'assurance emprunteur…). Ce montant global est calculé grâce au TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte tous ces éléments : frais de garantie (caution ou hypothèque), frais de dossier, taux d'assurance…
Les différents frais bancaires dans le cadre d'un crédit immobilier
Dans le cadre d'un prêt immobilier, on peut distinguer différentes solutions de frais de banque.
Frais de dossier
Pour obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque, il faut lui transmettre un dossier de demande de prêt composé de plusieurs pièces :
- Justificatifs de domicile ;
- Justificatifs de revenu ;
- Avant-contrat d'achat du bien immobilier ;
- Justificatif d'identité…
Tous ces documents seront étudiés en profondeur par la banque dans le but d'évaluer votre profil emprunteur et de décider ou non de vous octroyer le crédit pour le financement de votre projet. Ce processus prend du temps et nécessite une charge de travail importante. Différents intervenants au sein de l'organisme financier doivent en effet analyser les documents que vous avez transmis et en tenir compte pour vous proposer une offre de prêt. La banque applique donc les frais de dossier pour se rémunérer en contrepartie du traitement et l'analyse des demandes de prêt immobilier. Cela entre dans les frais de fonctionnement de la société.
Frais de remboursement anticipé
Les frais de remboursement anticipé (également appelés pénalité de remboursement anticipé) sont des indemnités que la banque perçoit auprès d'un emprunteur lorsque celui-ci décide de rembourser tout ou partie du capital emprunté avant la date d'échéance contractuelle du crédit immobilier. Ces pénalités sont appliquées par les établissements de crédit, car ils subissent un manque à gagner plus ou moins important lors d'une opération de remboursement anticipé.
Le calcul des frais de banque pour un crédit immobilier
Les frais de dossier sont le plus souvent calculés sur la base d'un taux que la banque applique sur le capital emprunté, avec un montant minimum et maximum à ne pas dépasser. Le taux applicable varie d'un établissement à un autre. En général, il oscille entre 0,5 et 1,5 %.
Par exemple, si un emprunteur fait la demande d'un crédit immobilier pour l'achat d'un bien de 150 000 euros auprès d'une banque dont le taux de frais de dossier est de 0,8 % du capital emprunté, ses frais s'élèveront à 1200 euros. Cela correspond au résultat du calcul suivant :
150 000 × 0,8 ÷ 100
Si le résultat obtenu excède le plafond que la banque a fixé, c'est alors le montant équivalent à ce plafond que le client devra simplement verser. En reprenant l'exemple précédent, les frais auraient été de 1000 euros si la banque avait fixé ce montant comme plafond maximum pour les frais de dossier.
Pour les frais de remboursement anticipé, leur calcul s'effectue également en fonction du montant initial emprunté. Contrairement aux frais de dossier, le montant de l'indemnité est plafonné par les articles L313-47 et R313-25 du Code de la consommation. Elle ne peut ni excéder la valeur de 6 mois d'intérêts sur la somme déjà remboursée au taux moyen du prêt ni dépasser 3 % du capital restant dû. Les banques sont ainsi libres de fixer leur taux de calcul à condition de respecter ces deux conditions.
Le paiement des frais de dossier
Le paiement des frais de dossier a lieu normalement très rapidement après l'obtention du crédit immobilier. En général, la banque facture ce montant à l'emprunteur lors du paiement de la première mensualité de remboursement du prêt. Il faudra donc atteindre le deuxième mois pour revenir aux mensualités classiques qui seront défalquées par la banque jusqu'à la date d'échéance du crédit. Les frais ne doivent être payés que lorsque vous avez officiellement signé un contrat de prêt avec un organisme. Vous n'avez donc rien à verser pour les études de dossiers préliminaires réalisés par les différentes banques auprès desquelles vous avez déposé votre dossier de demande de prêt. Youdge vous facilite d'ailleurs ces recherches en vous permettant d'utiliser un comparateur de crédits en ligne pour trouver la meilleure offre.
Les frais de remboursement anticipé sont quant à eux à payer au même moment que le montant destiné à éponger partiellement ou complètement la dette. Leur montant est indiqué dans la réponse qui fait suite à l'analyse de la demande de remboursement anticipé par la banque.
Frais de dossier : comment payer moins ?
L'un des meilleurs moyens d'éviter de payer des frais de dossier trop élevé est de négocier avec votre banque. En effet, lorsque vous avez un profil emprunteur intéressant, vous pouvez négocier facilement les frais à la baisse avec votre banque, voire même les annuler dans certains cas. La présence ou non d'un apport personnel peut aussi peser dans la balance. Profiter des périodes de promotion des établissements de crédit est aussi un bon moyen de payer moins de frais de dossier dans le cadre de la souscription d'un crédit immobilier.
N'oubliez pas aussi de toujours comparer plusieurs offres au moment de choisir votre prêteur. Youdge vous propose d'utiliser un comparateur de prêts en ligne afin que vous puissiez savoir rapidement si un établissement applique des frais bancaires (frais de dossiers, IRA…) ou non après le remplissage de votre formulaire.
Le recours à un courtier
Le recours à un courtier ne change pas grand-chose en ce qui concerne les frais de dossier d'un crédit immobilier. Il vous faudra les payer quoiqu'il arrive. En fonction des situations, ces frais peuvent cependant être moins élevés que si vous négociez directement avec la banque. En plus de cela, le courtier est en mesure de vous donner des conseils utiles pour optimiser votre dossier de demande de financement et obtenir votre crédit à des conditions favorables. Son intervention répond donc plus à un besoin d'accompagnement et de conseils plutôt que de réduction des frais de banque.
Le meilleur outil afin d'éviter de faire trop de dépenses reste tout de même la comparaison de crédits en ligne. Youdge vous rassure dans ce domaine et vous permet de trouver l'offre la plus adaptée à votre situation.