Qu'est-ce qu'un prêt relais ?

Un prêt relais (à ne pas confondre avec le prêt achat-revente) est un crédit mis à la disposition d'un propriétaire immobilier par son créancier pour financer l'achat d'un nouveau logement en attendant la vente de sa résidence principale actuelle. C'est en effet un crédit de transition octroyé sur une courte durée. Le fonctionnement du prêt relais peut être résumé en trois étapes.

Un propriétaire souhaite changer de résidence principale et trouve un bien immobilier qui convient à ses attentes (il n'a pas la liquidité nécessaire pour acquérir le bien, car son logement actuel est toujours en vente). Il contacte alors son organisme financier et demande une avance afin de financer sa nouvelle acquisition. La banque lui octroie donc le prêt relais qui correspond au prix du bien à acquérir auquel s'ajoutent les intérêts et éventuellement une assurance emprunteur.

Pour qui s'adresse le prêt relais ?

Le prêt relais est destiné à tout particulier qui projette de changer de résidence principale alors que la vente de son précédent bien n'est pas encore actée. Il faut donc être propriétaire d'un logement (secundo accédants ou investisseurs immobiliers) pour prétendre à cette solution de financement. Les personnes qui ont un statut de primo-accédant ne sont donc pas concernées.

Où obtenir un prêt relais ?

Ce crédit permet de financer l'achat d'un bien immobilier. Par conséquent, il faut s'adresser à une banque qui propose des prêts immobiliers pour en faire la demande. Vous êtes libre de choisir l'établissement qui répond le mieux à vos attentes.

Quels sont les prêts relais existants ?

Le prêt relais peut se présenter sous trois formes différentes selon que le prix d'achat du nouveau logement est supérieur ou inférieur à la valeur estimée du bien immobilier à vendre.

Le prêt relais sec

Le crédit relais sec est une avance simple qu'octroie la banque à l'emprunteur. Le choix de cette option suppose que le prix d'achat du nouveau logement est inférieur à ce que le propriétaire espère tirer de la vente de son bien immobilier, dont le crédit a été déjà remboursé en totalité. Le contrat de prêt ne comprend donc aucun emprunt supplémentaire. Cette option peut également s'imposer lorsque les ressources personnelles de l'emprunteur peuvent couvrir la différence entre le prix d'achat du nouveau logement et celui de vente de l'ancien.

Un particulier dispose actuellement d'un appartement d'une valeur de 160 000 €. Il souhaite acquérir un nouveau logement qui coûte 110 000 €, frais de notaire inclus. La banque lui accorde une avance de 115 000 €, remboursable sur 12 mois à un taux de 4 %. Il s'agit donc d'un prêt relais sec dont le remboursement sera intégralement couvert par le prix de vente de l'appartement. Le propriétaire peut même se permettre de réaliser des travaux.

Le prêt relais adossé

Le prêt relais adossé correspond à un contexte dans lequel le propriétaire n'a pas fini de rembourser son crédit immobilier initial, mais souhaite acheter un bien dont la valeur dépasse celle de son logement actuel. Ce type de crédits est donc en réalité un prêt relais simple couplé à un crédit immobilier amortissable. L'emprunteur doit rembourser des intérêts sur l'avance (le prêt relais) obtenue auprès de la banque en plus des mensualités de son nouveau prêt immobilier.

Reprenons l'exemple du particulier précédent, dont la valeur de l'appartement est estimée à 160 000 €. Il souhaite cette fois-ci acquérir un nouveau logement dont le prix a été fixé à 230 000 €. La solution de financement (prêt relais adossé) qui lui sera proposé par la banque peut être résumée comme suit :

• Un prêt relais d'une valeur de 65 % de son logement actuel (104 000 €) ;
• Un crédit immobilier complémentaire de 126 000 € pour financer l'achat du nouveau bien immobilier.

Après la vente effective de son logement, le propriétaire aura un excédent de 56 000 € (160 000 – 104 000) qu'il pourra utiliser pour rembourser par anticipation une partie du nouveau crédit immobilier qui lui a été octroyé par la banque.

Le prêt relais intégré dans un crédit immobilier

À l'instar du prêt relais adossé, cette formule de financement contient deux solutions d'emprunts : un prêt relais simple et un crédit immobilier. Le remboursement s'effectue sur le long terme à la manière d'un crédit classique. Si l'emprunteur a la capacité de rembourser de façon anticipée le crédit immobilier, aucune pénalité ne lui sera appliquée.

Quelle durée et quel taux pour un prêt relais ?

Un prêt relais est une solution de financement transitoire par nature. Par conséquent, sa durée de remboursement est souvent très courte. Elle se situe en général en dessous de 24 mois. En ce qui concerne le taux du prêt relais, il est le plus souvent fixé sur la base des taux en vigueur sur le marché immobilier. Il est cependant un peu plus élevé qu'un taux de crédit immobilier classique. Les offres des organismes de crédit les plus en vue actuellement sur le marché tournent autour de 4 % à 5 %. Youdge vous permet d'utiliser son comparateur de crédits en ligne pour trouver la meilleure offre possible.

Comment le montant d'un prêt relais est-il calculé ?

Le montant d'un prêt relais est estimé par la banque sur la base d'un certain nombre de facteurs :

• Le dynamisme du marché immobilier ;
• La qualité du bien ;
• Le profil de l'emprunteur.

En général, les banques accordent entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien immobilier à vendre. Si le prix de votre appartement est de 100 000 euros, vous pouvez ainsi prétendre à un prêt relais d'un montant de 50 000 à 80 000 euros. La banque peut cependant vous accorder un montant bien plus important si vous avez déjà signé un compromis de vente et si votre dossier de demande de prêt est convaincant.

Quels avantages pour un prêt relais ?

Le prêt relais présente trois principaux avantages. Il permet tout d'abord à l'emprunteur de ne pas conditionner de façon contraignante l'achat de son nouveau logement à la vente de sa résidence actuelle. Cela lui offre un gain de temps considérable pour mener à bien les négociations et évaluer différentes options afin de ne pas « brader » son bien. Cette formule de financement lui permet également de ne pas passer à côté de l'opportunité d'achat trouvée (faute de liquidité). Les démarches deviennent ainsi moins stressantes.

Le deuxième avantage du prêt relais est qu'il permet d'éviter la phase souvent épuisante de location de transition. Grâce à l'avance qui vous est octroyée par la banque, vous déménagez directement de votre résidence principale actuelle vers votre nouvelle maison. Cette solution de financement permet enfin d'éviter de cumuler deux crédits immobiliers. En effet, très peu de ménages peuvent supporter le remboursement simultané de plusieurs mensualités chaque mois.

Quelles démarches à effectuer pour obtenir un prêt relais ?

La première chose à faire avant de se lancer dans les démarches d'obtention d'un crédit relais est une simulation en ligne. Celle-ci vous permettra d'estimer le montant de votre futur prêt en fonction des caractéristiques de votre projet et de certaines informations : type de biens, prix du bien à acheter et celui du bien à vendre, taux d'intérêt souhaité, apport personnel…

Une fois que vous connaissez l'estimation du montant auquel vous pouvez prétendre, il faut maintenant procéder au montage du dossier de prêt. Les pièces à réunir sont :

• Le titre de propriété de votre logement actuel ;
• Le compromis de vente de votre futur logement ;
• Les preuves de revenus (dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire…) ;
• Les justificatifs de charges (prêts à la consommation et autres) et les preuves d'état civil.

Par le biais d'un comparateur en ligne d'offres de crédit, Youdge vous permet d'effectuer le choix de votre organisme de prêt le plus à même de répondre à vos besoins. Vous n'aurez qu'à fournir les détails de votre projet, et une liste d'établissements compatibles vous sera présentée avec des informations utiles pour que vous puissiez faire le bon choix.

Quelles modalités de remboursement d'un crédit relais ?

Pour le remboursement d'un prêt relais, l'emprunteur a le choix entre deux formules. La première est le remboursement en une seule fois de la somme empruntée et des intérêts après la vente effective du bien. Cette option est appelée franchise totale. Chaque mois, l'emprunteur n'aura qu'à verser les frais d'assurance à sa banque ou à l'organisme qu'il a librement choisi en amont. Elle est la plus onéreuse.

La deuxième formule consiste en un remboursement des intérêts du prêt relais couplé au paiement des frais d'assurance du début du prêt jusqu'à la vente de votre premier bien. À terme, le capital emprunté est intégralement versé au prêteur. C'est la franchise partielle.

Souscrire un prêt-relais : les points de vigilance

Il est important d'être transparent vis-à-vis de votre banque durant le processus de demande d'un prêt relais. N'essayez pas de surestimer le prix du bien en vente, car vos interlocuteurs ont une parfaite maîtrise du marché immobilier et s'en rendront compte à coup sûr. De plus, même s'ils ne s'en rendent pas compte, vous risquez de vous retrouver avec des dettes importantes si le bien est finalement vendu à un prix inférieur à vos espérances. Pour souscrire un prêt relais, il faut aussi faire attention aux frais de dossier, car ceux-ci peuvent vite faire grimper l'addition.

Le prêt relais reste tout de même une solution pratique lors de l'achat d'un bien immobilier. Il permet de financer le nouveau logement sans attendre la vente de l'ancien bien en votre possession. Afin de savoir quel montant vous pouvez emprunter, Youdge vous propose d'effectuer une simulation de crédit en ligne grâce à son comparateur d'offres parmi les meilleures disponibles sur le marché.