Le remboursement anticipé de crédit immobilier

Un crédit immobilier est un prêt d'un montant généralement conséquent qui sert à la construction ou à l'acquisition d'un bien précis (terrain, appartement ou maison). Sa souscription implique le paiement sur une période donnée de mensualités dont le montant est connu dès la signature du contrat. Mais pour une raison ou une autre, il peut arriver qu'un débiteur décide de verser à la banque plus d'argent que prévu sur une période : on parle alors de remboursement anticipé. C'est un mécanisme tout à fait légal, mais qui est soumis à un certain nombre de réglementations. Découvrez dans ce guide tout ce qu'il y a savoir au sujet du remboursement anticipé d'un crédit immobilier.

Qu'est-ce que le remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier désigne le fait pour un emprunteur de solder sa dette plus vite que prévu initialement par le contrat de prêt. Comment ça marche ?

Prenons l'exemple d'un particulier qui a souscrit un prêt immobilier auprès d'un organisme financier pour la construction de sa maison. Le prêt devrait normalement être remboursé sur 15 années. Mais après 5 ans de versement de mensualités, le particulier décide de verser à la banque un montant conséquent (bien supérieur à une mensualité classique) pour se soulager du poids de son crédit. Techniquement, il vient donc de réaliser un remboursement anticipé.

Le remboursement anticipé d'un crédit peut prendre deux formes, selon la condition financière du demandeur : la forme partielle ou totale.

Le remboursement anticipé est considéré comme étant partiel lorsque la somme qui est versée est inférieure au montant restant dû. La dette n'est donc pas annulée. Le débiteur doit continuer de payer des mensualités qui peuvent être renégociées (le délai ou la durée).

Le remboursement anticipé est entier lorsque la somme injectée suffit pour couvrir la totalité de la dette en cours (capital emprunté + intérêts). Cette action marque la fin immédiate du crédit immobilier.

Dans quelles circonstances rembourser un prêt immobilier de façon anticipé ?

Le remboursement anticipé est généralement envisagé par les emprunteurs lorsqu'ils ont une importante rentrée d'argent inattendue. Cela peut être un gain à la loterie (ou tout autre jeu), un héritage, une prime professionnelle conséquente, un don… Certains propriétaires décident également de vendre leur maison pour mettre fin au prêt avec une partie des fonds reçus.

Le remboursement anticipé d'un crédit intervient également dans le cadre d'un rachat de crédit. Dans ce cas, c'est l'organisme financier qui a racheté le crédit qui va rembourser au prêteur actuel l'intégralité du montant restant pour annuler le contrat. Si cette option vous intéresse, n'hésitez pas à utiliser notre comparateur pour trouver une offre de rachat de crédit immobilier satisfaisante. Les démarches via notre plateforme sont entièrement digitalisées et sécurisées.

Quels sont les avantages du remboursement anticipé d'un crédit immobilier ?

Rembourser de façon anticipée un crédit immobilier présente deux principaux avantages. Le premier est relatif aux intérêts. En décidant de verser tout ou partie du capital qui reste, le client réduit ou annule la masse des intérêts qu'il aurait dû verser progressivement dans le temps.

Deuxièmement, le remboursement anticipé du crédit réduit le montant des versements à effectuer chaque mois. Selon les objectifs de l'emprunteur, il peut également maintenir les charges mensuelles à leur niveau de départ afin de réduire la durée de remboursement.

Quelles sont les règles qui régissent le remboursement anticipé d'un crédit immobilier ?

Légalement, toute personne est en droit d'opter librement pour le remboursement anticipé de son crédit immobilier. Cela peut se faire à n'importe quel moment, sans que l'organisme de financement puisse s'y opposer. Cependant, il existe un seuil en dessous duquel les prêteurs sont autorisés à s'opposer à un remboursement anticipé. En effet, l'article L313-47 du Code de la consommation stipule que les remboursements anticipés peuvent être interdits par le contrat de prêt s'ils sont inférieurs ou égaux à 10 % du capital emprunté. Cette disposition ne s'applique pas si le montant versé est équivalent au reste à payer.

Les frais de remboursement anticipé

Un organisme financier peut intégrer dans ses contrats de prêt des pénalités applicables en cas de remboursement anticipé. On parle d'IRA (indemnités de remboursement anticipé) ou de PRA (pénalités de remboursement anticipé). Ces frais annexes visent en effet à compenser ce que l'organisme financier perd en termes d'intérêts du fait du versement effectué avant l'échéance du contrat de crédit. Ils sont encadrés par une réglementation bien précise.

Que dit la loi au sujet des pénalités de remboursement anticipé ?

Les PRA d'un crédit immobilier sont plafonnées par l'article R313-25 du Code de la consommation. La disposition stipule que les indemnités qu'un prêteur peut percevoir dans le cadre d'un remboursement anticipé doivent respecter deux conditions :

• Elles ne doivent pas dépasser la valeur de 6 mois d'intérêts appliqués sur le capital remboursé au taux moyen du prêt.
• Elles ne doivent pas excéder 3 % du capital emprunté restant au moment du remboursement.

Voici deux exemples pour clarifier cette règle.

Exemple A (remboursement anticipé total)

Soit un prêt de 200 000 euros, souscrit à un taux fixe de 3,5 % sur une période de 20 ans. Après 7 années de remboursement, le client décide de s'acquitter de la dette restante pour rompre le contrat. À ce moment, le capital restant dû est de 144 472 euros.

Conformément aux dispositions légales, les PRA que la banque peut appliquer ne doivent pas dépasser les montants suivants :

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt : 144 472 × 3,5 %× 6 ÷ 12 = 2528,26 euros.
• 3 % du montant qu'il reste à rembourser : 4334,16 euros (144 472 × 3 %).

Exemple B (remboursement anticipé partiel)

On suppose qu'à la place d'une restitution totale, le client de la banque opte pour un versement partiel de 50 000 euros. Dans ce cas, les PRA applicables par la banque doivent être dans la limite de :

• 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé : 50 000 ×3,5 % × 6 ÷ 12 = 875 euros.
• 3 % du montant qu'il reste à rembourser : 4334,16 euros (144 472 × 3 %).

Les exceptions

Le législateur a prévu certaines situations lors desquelles un particulier n'a rien à payer comme frais annexes au moment de rembourser de façon anticipée son prêt immobilier :

• S'il est contraint de vendre son logement à cause d'un changement de lieu de travail.
• S'il est contraint de cesser ses activités professionnelles en raison d'un licenciement.
• Si lui ou son conjoint décède (aucune pénalité ne sera exigée à ses proches).

Ces exceptions sont valables uniquement pour les crédits immobiliers dont l'accord a été signé depuis le 1er juillet 1999 (ou une date ultérieure).

Par ailleurs, une personne peut également être exonérée d'IRA lorsqu'elle est bénéficiaire d'un prêt employeur ou d'un prêt à taux zéro. Il en est de même si elle a souscrit un crédit immobilier à taux variable (avec variation de plus de 2 %).

Est-il possible de négocier une exonération de PRA ?

Il est tout à fait possible de négocier une exonération de l'indemnité de remboursement anticipé auprès de son établissement financier. Cela peut être fait en amont avant la signature de l'accord de prêt, ou même après. Les chances de réussite de cette négociation sont plus élevées lorsque le demandeur est un bon client.

Le remboursement par anticipation d'un prêt immobilier est-il intéressant financièrement ?

De toute évidence, la restitution anticipée d'un crédit permet de réduire le poids de ses dettes. Cependant, ce n'est pas toujours une bonne idée d'un point de vue financier. Voilà pourquoi il est important d'analyser sa situation avant d'opter ou non pour cette solution. Il faut notamment vérifier si le gain (ou les économies réalisées) sur les intérêts de l'emprunt sera supérieur aux PRA qui vont être appliqués par l'organisme de financement. Si ce calcul donne un résultat positif, alors une restitution anticipée peut être envisageable.

La durée restante doit également être prise en considération. Par exemple, si le taux de votre emprunt est très faible et que vous en êtes à un niveau de remboursement relativement avancé, il est préférable de verser les fonds sur un compte épargne. Vous poursuivrez ainsi le paiement normal de vos charges mensuelles jusqu'à terme.

Par contre, s'il vous reste beaucoup d'années de versement et que le taux d'intérêt n'est pas vraiment avantageux, vous pouvez envisager un remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

Qu'arrive-t-il à l'assurance en cas de remboursement anticipé ?

L'assurance emprunteur a pour objectif de vous protéger en cas d'évènement malheureux entraînant l'incapacité de rembourser votre crédit immobilier. Mais après un remboursement anticipé, les charges ne sont plus les mêmes. Par conséquent, il faut contacter l'assureur et lui transmettre le justificatif de l'opération afin que le montant initial des cotisations soit réajusté. En cas de restitution de la dette en entier, l'assurance sera tout simplement annulée, car elle n'est plus utile.

Comment introduire une demande de remboursement anticipé ?

Il n'y a pas de délai de préavis à respecter pour procéder à un remboursement anticipé. Il suffit de contacter votre banque pour lui faire part de votre projet. En réponse, vous recevrez gratuitement un document qui renferme toutes les informations dont vous avez besoin : frais annexes, montant exact du capital qu'il reste à payer… Si les conditions énoncées vous conviennent, le virement des fonds peut alors être effectué.