Rachat de crédit immobilier : C'est quoi ?
Vous avez accumulé plusieurs crédits immobiliers auprès de la même banque ou de différents organismes financiers ? Le rachat de crédit peut être une opération intéressante dans votre situation. Cela consiste à fusionner l'intégralité de vos emprunts en un seul prêt, pour avoir plus de confort budgétaire. Mais comment fonctionne-t-il exactement ? Quels sont ses avantages ? Et dans quelles conditions peut-on l'utiliser ? Youdge vous accompagne pour en savoir plus sur le rachat de crédit immobilier.
Rachat de crédit immobilier : qu'est-ce que c'est ?
Le rachat de crédit immobilier consiste à regrouper plusieurs emprunts en cours de remboursement en un seul prêt bancaire. On parle également de regroupement de crédits immobiliers. Cela vise à faire racheter ses crédits actuels par une nouvelle banque. Le principe est simple : l'emprunteur souscrit un nouveau crédit auprès d'un établissement tiers pour solder l'ensemble des emprunts contractés chez son ancienne banque.
Pour mieux comprendre ce concept, prenons un exemple concret. Supposons que vous avez obtenu plusieurs emprunts auprès d'une banque A. Le rachat de vos crédits consiste à solliciter une banque B qui vous accorde un prêt pour solder les emprunts obtenus avec la banque A. Ainsi, vous n'aurez plus qu'à rembourser le crédit unique accordé par la banque B, au lieu d'être soumis à plusieurs remboursements mensuels.
Pourquoi procéder à un rachat de crédit immobilier ?
Dans l'univers de la banque et de la finance, les taux appliqués au crédit immobilier sont très rarement statiques. Ils peuvent prendre différentes valeurs avec le temps. Dans certains cas, ces fluctuations peuvent créer un écart significatif. Par exemple, depuis plusieurs années, le taux du prêt immobilier suit une courbe décroissante sur le territoire français. Avec une valeur médiane de 5,19% en décembre 2008, il est passé à 1,11% en avril 2021. C'est pour tirer profit de telles fluctuations à la baisse qu'il est recommandé de procéder à un rachat de prêts. Cette opération vous permet de bénéficier de plusieurs avantages.
Éviter le surendettement
En tant qu'emprunteur, le rachat de crédit immobilier vous permet d'éviter le surendettement. Pour mieux en comprendre l'intérêt, supposons que vous avez souscrit 4 prêts différents en 2015 pour une durée de 20 ans. Chacun de ces crédits est soumis à un taux supérieur à 2,55%, avec des mensualités différentes. La charge des paiements mensuels est donc très importante, ce qui augmente le risque de surendettement. Cependant, en faisant racheter vos 4 crédits en 2021, cela vous permet de les regrouper en un seul emprunt avec un taux actuel d'environ 1%. Ce qui réduit le coût global de votre crédit et diminue votre taux d'endettement.
Réduire le montant des mensualités
En dehors du taux d'endettement réduit, le rachat de votre crédit immobilier permet de faire baisser le coût de la mensualité. En effet, durant la procédure, vous avez la possibilité de renégocier la durée de votre emprunt avec votre nouvelle banque. La durée de paiement ainsi rallongée vous permet d'alléger la charge des loyers. Cela améliore votre confort financier et simplifie votre gestion budgétaire.
Dans quelles conditions peut-on faire un rachat de crédit ?
Vous souhaitez faire racheter vos prêts pour bénéficier d'un TAEG (taux annuel effectif global) plus avantageux ? Pour que l'opération soit rentable, il est indispensable de choisir le moment idéal pour commencer la procédure. Pour cela, les trois conditions suivantes doivent être réunies :
- Être dans la première moitié (idéalement le premier tiers) du remboursement du prêt.
- Avoir au moins un différentiel de taux compris entre 0,7% et 1%.
- Avoir un capital restant dû d'au moins 70 000 euros.
Lorsque ses trois conditions sont réunies, vous avez plus de chances que votre demande soit acceptée. De plus, cela vous permet de réaliser des économies substantielles, notamment en raison de l'écart important entre les taux. Alors, si vous envisagez d'émettre une demande de rachat de crédits auprès d'une banque, assurez-vous que chacun de vos prêts répond à ces conditions.
Comment effectuer une demande de rachat de crédit immobilier ?
La demande de rachat de crédit immobilier suit une procédure assez simple. Celle-ci se décline en plusieurs étapes toutes aussi importantes les unes que les autres.
La simulation
Pour réaliser une demande de rachat de prêt immobilier, la première chose à faire est de simuler la rentabilité du financement. À cet effet, il existe aujourd'hui une multitude d'outils en ligne que vous pouvez utiliser. En fonction du simulateur, vous devez renseigner les informations suivantes :
- Le type de prêt
- Le montant total restant dû
- La somme de toutes les mensualités actuelles
- Le taux d'intérêt initial
- Le nouveau TAEG visé
- La durée de paiement souhaité pour le nouveau prêt
Sur la base de ces données, le simulateur calcule la mensualité et le coût global (hors assurances obligatoires) de votre nouveau crédit. En fonction de ces résultats, vous pourrez définir le montant des éventuelles économies et évaluer la rentabilité de l'opération. Avec un outil de simulation comme Youdge, vous avez également la possibilité d'accéder directement aux offres de différentes banques. Vous pourrez ainsi choisir celle qui vous convient le mieux pour effectuer votre demande.
L'émission de la demande
Vous avez déjà simulé votre prêt immobilier et choisi un organisme de crédit qui vous convient ? Il ne vous reste plus qu'à effectuer votre demande de prêt. En fonction de vos besoins, vous pouvez effectuer la demande en ligne sur le site de votre organisme prêteur ou directement en agence. Dans les deux cas, vous devez présenter un dossier composé de certains documents justificatifs. Ceux-ci peuvent varier selon la situation professionnelle ou matrimoniale de l'emprunteur. Dans la majorité des cas, vous devez prévoir :
- Une pièce d'identité en cours de validité.
- Un justificatif de domicile datant de 3 mois ou moins.
- Le dernier avis d'imposition.
- Le RIB (relevé d'identité bancaire).
- Le contrat et le tableau d'amortissement pour tous les crédits actuels.
Si vous percevez des loyers, vous devez rajouter à ces documents une copie du bail de location et les trois dernières déclarations de vos revenus fonciers.
L'étude de faisabilité
Dès la réception de votre demande, l'équipe de votre établissement financier procède à l'étude de votre dossier. L'objectif est de vérifier votre capacité de remboursement pour évaluer votre éligibilité au regroupement de crédit immobilier. Pour cela, l'organisme prêteur analyse votre situation personnelle et vérifie si chacune de vos créances répond aux conditions de regroupement.
L'offre de prêt et le transfert de fonds
Après l'étape de l'étude, vous recevez une offre de prêt en cas d'acceptation. Il s'agit du document qui atteste la validation de votre demande de rachat de prêt immobilier. Ce document contient toutes les clauses qui régissent le regroupement de vos prêts actuels. Vous y trouverez notamment le montant du financement accordé, la valeur des intérêts et la durée du crédit. Si toutes les conditions exigées vous conviennent, vous pouvez signer le contrat et le renvoyer à votre prêteur.
Après la signature de l'offre, l'organisme financier procède au remboursement de vos créances auprès de vos anciennes banques. Dans le cas d'un regroupement avec financement de nouveau projet, le capital total souhaité est transféré sur votre compte bancaire.
Rachat de crédit immobilier : quels sont les frais nécessaires ?
Bien qu'il permette de faire baisser le taux d'intérêt et les mensualités, le rachat de crédit immobilier ne permet pas toujours de réduire le coût des emprunts. Dans certains cas, plusieurs autres frais peuvent s'appliquer, ce qui peut rendre le regroupement plus coûteux. Parmi eux, on distingue notamment :
- Les frais bancaires.
- L'assurance emprunteur.
- Les frais de notaire.
Les frais bancaires
Il s'agit ici des frais appliqués par votre ancien prêteur et le nouvel organisme de crédit. Ceux-ci comprennent généralement les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et les frais de garantie. Dans certaines situations, des frais de dossier peuvent se rajouter. Toutefois, il est possible de négocier avec le nouveau prêteur pour réduire ces coûts.
L'assurance emprunteur
Si vous avez souscrit une assurance de prêt pour votre crédit initial, celle-ci doit être changée. Selon le type d'assurance souscrite, une simple mise à jour suffira. C'est le cas par exemple si vous utilisez la délégation d'assurance. Mais peu importe le contexte, cela entraîne généralement des frais supplémentaires.
Les frais de notaire
Dans un processus de rachat de crédit immobilier, il est également possible que des frais de notaire soient réclamés. C'est le cas notamment lorsque le crédit initial est accordé sur la base d'une garantie hypothécaire. Pour faire racheter ce type de crédit, il est indispensable de demander la mainlevée de la première garantie hypothécaire. Ce qui nécessite des frais supplémentaires.
La différence entre le rachat de crédit immobilier et la renégociation
Bien qu'ils soient très souvent confondus, la renégociation et le rachat de crédit sont deux concepts très différents. En principe, le processus de la renégociation concerne une seule entité financière. Dans ce processus, l'emprunteur émet une demande auprès de son prêteur actuel pour diminuer le taux de son emprunt.
Par contre, le rachat de crédit implique au moins deux organismes financiers différents. Dans ce cas précis, l'emprunteur doit contracter un nouveau crédit pour solder son prêt initial. Toutefois, la renégociation peut être intégrée dans le processus de rachat. Le titulaire du crédit peut être amené à renégocier les conditions de son prêt avec son nouveau prêteur.
